- CZ
- EN
- SK
Hypotéky zdražují, trh s byty čeká velká zkouška
Rezidenční trh zažívá těžké časy. Ceny i úrokové míry z hypoték výrazně rostou. Poslední kroky centrální banky navíc pravděpodobně povedou k dalšímu prodražování. Vyplatí se ještě do nákupu bytů investovat?
Hypotéky pádí k 5 procentům
Listopadové razantní zvýšení základních úrokových sazeb, k nimž Česká národní banka přikročila, přidělalo zájemcům o bydlení další vrásky. Po nebývale vysokém navýšení o 1,25 procenta se tak tato sazba zvýšila na 2,75, což je nejvyšší úroveň za uplynulých deset let. Potvrdily se tak obavy expertů, které odhadují, že se úrokové sazby z hypoték mohou v příštím roce dostat až nad pětiprocentní hranici. To by nákup nemovitostí dále zdražilo.
V uplynulých týdnech, tedy ještě před rozhodnutím centrálních bankéřů, přitom růst úrokových sazeb hypoték zrychloval a dostal se postupně k úrovni 4 procent. Uvedené sazby zvýšily všechny banky, a to u všech sledovaných fixací. Nejvíce domácí Creditas, která podmínky zpřísnila hned o 1,3 procentního bodu.
Hypoteční trh však stále ještě jede naštěstí samospádem, díky čemuž překonal jen za září výši 300 miliard korun sjednaných půjček.
„Největší zájem je o byty 2+kk a 1+kk. U bytů koupených na úvěr tvoří menší byty 1+kk a 2+kk dokonce 80 procent prodejů,“
uvedla pro LP-Life výkonná ředitelka Central Group Michaela Tomášková.
Nové byty už nejsou jen na prodej
Přesto je situace vážná. To ukazuje fakt, že nově uváděné bytové projekty v Praze se už dnes nabízí za průměrnou cenu okolo 160 tisíc korun za m2, jak ukázaly poslední výsledky společností Skanska, Trigema a Central Group. Byty s cenou pod 100 tisíc korun již v podstatě zmizely. Ve třetím čtvrtletí jich totiž v nabídkách v metropoli zůstala pouhá 2 procenta. Průměrná prodejní cena se ke konci září vyšplhala na 126 409 korun za m2. Od roku 2015 vzrostly ceny nových bytů ve městě již více než dvojnásobně!
Někteří developeři přesto dál tvrdí, že se pořád ještě vyplatí koupit si vlastní byt. Například Adam Greguš z analytického oddělení realitní firmy JRD je přesvědčený, že pořízení takové nemovitosti stále zůstává jednou z nejbezpečnějších investičních příležitostí, která díky pronájmu generuje stabilní a pravidelný příjem a v dlouhodobém horizontu vede k průměrnému zhodnocení. To se podle jeho výpočtů pohybuje okolo 4 procent. Háček je však v tom, že se jedná o podobnou cifru, za kolik si nyní na byt půjčujeme u banky. Argumentem proto také bývá, že je to pořád lepší, než si nechávat peníze v době 5procentní inflace na účtech některého z peněžních ústavů.
Jiní, jako je třeba společnost AFI Europe, se s ohledem na situaci na trhu rozhodli pro zcela jiný přístup. Místo bytů na prodej nabízí již pouze nájemní byty. Cílem je vybudovat až tisícovku takových jednotku.
„S rostoucími cenami nemovitostí v době před koronavirem, které pravděpodobně neklesnou ani poté, co pandemie odezní, je pro lidi stále těžší dosáhnout na hypotéku a pořídit si vlastní byt. V kombinaci s nastavením současné generace mileniálů, která se nechce vázat a ve výběru místa i stylu života preferuje flexibilitu, se ve zvýšené míře dostává ke slovu nájemní bydlení,“
vysvětluje důvody tohoto kroku Doron Klein, šéf firmy v Česku.
Postupně se k nim přidávají i někteří další, jako jsou YIT, Sekyra Group či Daramis. Nájemní byty mohou ale vznikat i přeměnou stávajících budov. Rekonstrukci původních hotelů nebo starších činžovních domů se v Praze věnuje například společnos Zeitgeist Asset Management.
Vezmeme nájemní bydlení na milost?
Otázkou zůstává, jak tuto změnu přijmeme. Patříme totiž k těm národům, které dávají jednoznačně zatím přednost vlastnickému bydlení. To tvoří více než 70 procent celkového domácího bytového fondu. Nájemní bydlení představuje pouze okolo 20 procent bytů.
I přesto je jakýchkoliv bytů na trhu stále málo. Experti poradenské společnosti CBRE odhadují, že kvůli pomalému povolování nových projektů chybí jen v Praze zhruba 20 tisíc nových bytů. Do roku 2030 to může být při současném tempu výstavbu dokonce až okolo 100 tisíc jednotek. Zájemcům proto nezbyde nic jiného, než se nastěhovat do nájmu. Ani v tomto segmentu však žádnou příznivou cenu nečekejte.
Dlouhodobé nájemné, kam nejsou započítávány poplatky za energie a další náklady, byl ve třetím čtvrtletí u nejžádanější dispozice 2+kk 14 900 korun měsíčně, jak vyplývá z údajů společnosti UlovDomov.cz.
Jednoznačná odpověď na to, jaký byt si pořídit, v současnosti neexistuje. Lze však předpokládat, že čím dál více zájemců dá z finančních důvodů buď bydlení nájemnímu, nebo bytům ve starší zástavbě, které budou následně rekonstruovat. Jak svorně tvrdí většina developerů, žádné zlevňování nových bytů rozhodně nečekejte.
Zdroje: ČTK, Český rozhlas, vlastní dotazování
