Živou, nebo mrtvou hypotéku? Úrokové sazby dnes nejsou nic dramatického

Termín samotný odkazuje na latinské slovo hypotheca označující zástavu. Šlo zpravidla o nemovitý majetek umožňující poskytnutí záruky pro věřitele za vypůjčení peněz. Kořeny finančního instrumentu sahají hluboko do starověku a zmínku o zástavách najdeme i v staroindickém Manuově zákoniku datovaném více než 2 tisíce let nazpět. Staroindická společnost ovšem peníze nevyužívala zdaleka v takové intenzitě jako my dnes.

Živou, nebo mrtvou hypotéku?

Z dnešního úhlu pohledu je tudíž zajímavější nahlédnout do časů antického Říma, kde bylo půjčování peněz běžné na každodenní bázi a kreativně se zacházelo i se zástavami. Římské právo znalo živou zástavu (vivum vadium) a mrtvou zástavu (mortum vadium). Doma už jsou nejen milovníci latiny, ale dnes mnohem živější angličtiny jelikož anglický termín pro hypotéku mortgage odkazuje právě na římský institut mrtvé zástavy. Staří Římané zastavili věřiteli půdu, dokud nebyli schopni splatit svůj dluh. Pokud úvěr ve stanoveném čase splacen nebyl, zástava propadla věřiteli. Čili podobně jako když dnes prostřednictvím hypotečního úvěru kupujeme nemovitost.

Dům na prodej 7kk - Praha 6, 232m2, Praha 6

Zobrazit nemovitost

Naopak na živou zástavu nyní tak běžně nenarazíme. Fungovala na principu poskytnutí půdy (nemovitosti) věřiteli, který využíval výnosu z tohoto majetku k umoření dlužné částky. Po splacení dluhu se nemovitý majetek vrací k užívání do rukou příjemce půjčky. S trochou kreativit by se dnes pozapomenutým instrumentem mohly inspirovat dnešní banky a vymyslet tak zajímavý finanční produkt.

Zástavy nemovitým majetkem k půjčkám se využívaly napříč časem, ovšem dlužníci se domohli dnešních záruk až s postupem času. Například ve středověké Anglii bylo běžné, že věřitel mohl arbitrárně rozhodnout o nutnosti splatit půjčku a pokud v tento okamžik dlužník nebyl schopen splácet o nemovitost zpravidla přišel. Po stížnostech dlužníků směrem ke králi lord kancléř Francis Bacon na začátku 17. století přišel s legislativou stanovující lhůty pro splacení těchto dluhů.

Krize v USA otevřela hypotékám dveře

Moderní historie hypotečních úvěrů je pochopitelně spjata s vývojem v USA ve 20. století. Před rokem 1930 však i zde byl hypoteční trh velmi malý, jelikož půjčku si bylo možné vzít maximálně do poloviny hodnoty kupované nemovitosti. Doba splatnosti nepřesahovala 10 let a splátky bylo možné uhradit jen dvakrát ročně. Změny zpravidla přináší krize a nejinak tomu bylo i u hypoték. Po kolapsu amerického bankovního sektoru v důsledku krachu na newyorské burze (tzv. Black Friday) se začaly proměňovat i hypoteční úvěry. Především se začaly splacet na bázi měsíčních splátek, kdy se s každou splátkou postupně umořuje jistina a úroky, tak jak to známe dnes. Postupně se prodlužovala i doba splatnosti těchto úvěrů. Po roce 1950 už byla většina nemovitostí v USA financována hypotékou na 30 let.

V roce 1865 byla založena Hypoteční banka Království českého a úvěry se zástavou byly v Česku poskytovány jak za rakouského mocnářství, tak během existence československé první republiky. Hypotečnímu trhu u nás však smrtící ránu zasadila druhá světová válka a v časech komunistického režimu si našinci hypoték taky příliš užít nemohli, takřka na půl století zde hypoteční trh přestal existovat.

Novodobá historie hypoték se u nás začala psát v roce 1995, kdy první hypoteční úvěry poskytla Českomoravská hypoteční banka (dnes Hypoteční banka). Ještě nějakou dobu trvalo, než se hypotéka stala naprosto běžným nástrojem k financování vlastnického bydlení. První hypotéky totiž nabízely úrok přes 11 %, po roce 2000 však úroky začaly klesat a zájemci o hypotéku začalo přibývat. 

V tuzemsku bylo pro zajímavost v roce 2016 dosaženo rekordní průměrné hypoteční sazby 1,77 %, ale jen budoucnost ukáže, jestli se aktuální sazby vrátí na tuto hladinu a nebo nás čeká inspirace hypotečními produkty starých Římanů. 

Zdroje: theconversation.com, frankee.cz, srovnejto.cz