Realitní expertka Elena Jakubovič: Zrušení daně z nabytí nemovitosti - Vyčkávat, či prodat?
Poslanci 15.9.2020 definitivně potvrdili zrušení daně z nabytí nemovitých věcí, a to se zpětným použitím pro vklady povolené katastrem nemovitostí od 1.12.2019. Prezident toto zrušení potvrdil 18.9.2020 a nyní již čeká jen na formální vyhlášení ve Sbírce zákonů. Tato daň v minulosti nahradila daň z převodu, činí čtyři procenta a platí ji kupující. Elena Jakubovič, realitní expertka a zakladatelka Y&T Luxury Property, v rozhovoru vysvětluje, co od této změny očekávat a jak se promítne do cen nemovitostí. Podle ní by se s nákupem nemělo zbytečně otálet. A má i žhavý tip, do čeho investovat, pokud máte k dispozici volné peníze.
Jak vnímáte zrušení daně z nabytí nemovitosti? Je to podle vás dobrá zpráva?
Dobrá zpráva? Jak pro koho. Pokud jste koupili nemovitost v říjnu či listopadu 2019, asi se nebudete cítit v sedmém nebi, protože to platí pro převody, které katastr povolil od prosince 2019. Realitní trh se v současné době dá dobře srovnat s módními butiky a hospodami, kde v době karantény bylo prázdno, a po odvolání nouzového stavu je davy kupujících vzaly útokem. Lidé se snažili odreagovat – koupit si něco hezkého na sebe a vyjít do společnosti. Stejně tak skončí realitní karanténa. Kupující vyčkávali s nákupem nemovitosti od konce roku 2019 a nyní se začne nakupovat ve velkém.
Co to reálně znamená pro kupující?
Čtyři procenta jsou hodně citelný rozdíl pro dražší nemovitosti nad 20 milionů korun, které většinou lidé pořizují pro vlastní bydlení. Změnu ale budou pozitivně vnímat i kupující levnějších bytů, kdyby se nebáli, že každým dnem přijdou o práci. Vlna propouštění je kromě turismu a hotelnictví již znát také u administrativních, marketingových či HR pozic. Pokud budou banky po covidových programech stále plošně půjčovat na hypotéky, šance pro pozitivní vliv zrušení daně bude větší.
Dotkne se zrušení také majitelů?
Hlavně to zkomplikuje život majitelů AirBnb bytů, kteří mají za sebou dost náročné období a již nedokážou čekat na normalizaci cestovního ruchu. Myslím, že je jasné, že obsazenost turisty se jen tak nenapraví. Strategie pronajmout Airbnb byty na 3 až 4 měsíce za snížené poloviční nájemné také nezafungovala. Chaos, vyvolaný na trhu s krátkodobými i dlouhodobými pronájmy, vyústí do mnohem větší Airbnb krize již na podzim tohoto roku.
Trend krátkodobých pronájmu začal před 3 až 4 lety. Během posledních dvou let majitelé Airbnb bytů kupovali další nemovitostí s tím, že po 5 letech by je mohli prodat osvobozené od daní. Nicméně u spousty bytů tato lhůta zatím neuplynula. A finanční problémy jsou na oko. Je otázka, zda si mohou dovolit čekat 10 let na případný prodej, když situace je taková, jaká je. Majitelé Airbnb bytů, kteří vlastní nemovitosti déle než 5 let a už si mysleli, že si mohou oddechnout a prodat kdykoliv, mají také smůlu.
Nový zákon totiž tvrdí: „Prodloužení (osvobození daně z příjmu z 5 na 10 let, pozn. red.) se bude vztahovat na případy, kdy budou nemovitosti nabyté od 1. 1. 2021. V tomto případě tedy bude rozhodující nabytí vlastnického práva (podání návrhu na vklad katastru nemovitostí) a nikoli povolení tohoto vkladu.“ Jestliže tedy bude návrh na vklad vlastnického práva například na základě kupní smlouvy podán v prosinci 2020 a zapsán až v roce 2021, tak pro kupující fyzickou osobu bude platit nadále 5letý časový test. Vypadá to že, na katastru nemovitosti bude v prosinci 2020, větší provoz než ve všech pražských barech po odvolání prohibice. (smích)
Jaká data by měli zájemci o koupi nemovitosti hlídat a kdy bude vše platit? Figurují tam různá data, něco se bere i zpětně...
Zrušení daně z nabytí platí pro občany i firmy zpětně pro všechny převody, které katastr povolil od prosince 2019 a následně. To znamená, že provedení vkladu na katastru bylo vydáno po 1. 12. 2019 a splatnost daně byla stanovená nejpozději do 31. 3. 2020.
Měl by člověk s nákupem nemovitosti čekat?
Rozhodně by se čekat nemělo, pokud máte předschválený úvěr, vybranou nemovitost nebo víte, že vás nákup, například kvůli rodinným okolnostem, čeká v příštím roce. Má rada je koupit teď. Již v příštím roce dle mého názoru budeme pociťovat nedostatek nemovitostí na trhu.
Prodlení řízení na stavebních úřadech, nedostatek pracovní síly ve stavebnictví a následovný růst cen na stavební práce – to vše vyvolalo nová zpoždění. Developeři budou odkládat projekty a očekávat příznivější stavební podmínky. Kvůli nedostatku nemovitostí by se mohly znovu zvednout ceny. To je predikce, kterou opakuji v každém svém rozhovoru.
Jak zrušení daně ovlivní hypotéky?
Bohužel některé banky pod záminkou, že mají finanční zdroje značně vyčerpané, už odmítají poskytnutí úvěrů, ve kterých se ručí nemovitostí. Nezapomínejme na to, že celá ta Airbnb panika, dampingové ceny na trhu dlouhodobých pronájmů, to vše vyvolalo pokles hodnoty nemovitostí. V porovnávacích i výnosových odhadových metodách.
Jsou tu i nižší daňové odpočty, které se nemusí zamlouvat kupujícím. Dle nového zákonu, fyzické osoby (zaměstnanci i OSVČ, pozn. red.) mohou u hypotečního úvěru odečíst pouze 150 000 korun ze základu daně, místo 300 000 korun, jak to bylo dříve. Fakticky se ročně může jednat o rozdíl přibližně 22 500 korun, respektive u Airbnb bytů o 15 % z 300 000 korun, tedy 45 000 korun).
Jak rozhodnutí zrušit tuto daň ovlivní ceny luxusních nemovitostí v Česku? A jak to ovlivní ceny v Praze?
V roce 2020 ceny luxusnějších nemovitostí navzdory pandemii stoupaly kolem 4 %. Nemovitosti opět prokázaly, že jsou mnohem stabilnějším uložením peněz než akcie nebo zlato. Myslím, že do konce roku 2020 bude růst cen luxusnějších nemovitostí mírný, ale v roce 2021 očekáváme nárůst dalších 8 až 11 %. U bytů 1kk, 2kk, a to nejen na Praze 1, půjdou ceny dolu mnohem výrazněji. Takže čím dříve majitelé začnou prodávat, tím lépe.
Do jakých nemovitostí doporučujete nyní investovat v rámci Y&T Luxury Property? Máte i nějaký osobní tip?
Investorům, kteří již mají připravené vlastní peníze, bych rozhodně doporučovala investovat do menších bytů, které připravujeme do nabídky. Mohou tak získat zajímavé portfolio v centru Prahy. A jakmile skončí situace kolem koronaviru a trh se stabilizuje, dá se očekávat, že ceny těchto bytů opět porostou. Takže z dlouhodobějšího hlediska to může být velmi výhodná investice.
Neprodáváme sunset, ale ve své práci jsme odbornice!
