Obliba nájemních bytů roste, za západní Evropou však stále pokulháváme
Do měst se stěhuje čím dál více lidí, možnosti bydlení tomu ale neodpovídají. Volných bytů je nedostatek a jejich cena navíc roste. Část zájemců se proto rozhodne raději pro nájemní bydlení. Přestože se jejich řady rozšiřují, na západ od našich hranic je tento segment mnohem významnější.
Srovnání se zahraničím
V rámci Evropské unie patříme k zemím, kde je jeden z nejnižších podílů nájemního bydlení. Podle údajů Eurostatu v Česku v nájemním bydlení bydlí okolo 22 procent lidí. Přitom u našich německých a rakouských sousedů je tento podíl dvojnásobný. Ve Švýcarsku jich žije dokonce více než polovina.
Podívejme se ale také do Polska nebo Maďarska. Podíl bydlení v osobním vlastnictví za posledních deset let vzrostl u našich severních sousedů o pětinu, jak uvádí Eurostat. Ve svém vlastním domě či bytě tak žije přes 83 procent Poláků. Vedle historické zkušenosti s vyvlastňováním majetku během období komunismu je tento trend v současnosti ovlivněn i vysokými cenami nájmů, které jsou u našich severních sousedů srovnatelné s Německem. V Maďarsku je pak v porovnání s Českem, Polskem a Německem nejvyšší podíl těch, kdo bydlí ve vlastním bytě. Přesahuje 85 procent. Od roku 2012 však trvale klesá.
Ještě větší vypovídací hodnotu má pak srovnání jednotlivých měst. Zatímco v Praze činí tento podíl necelých 30 procent, ve švýcarském Curychu převyšuje 90procentní hranici. V Berlíně je to více než 80 a Vídni přes 75 procent (Zdroj: ec.europa.eu/eurostat).
Tradice a trendy
Co je příčinou toho, že patříme k těm zemím, kde se lidé dosud do nájemního bydlení zase tolik nehrnou? Hlavním důvodem je tradice. Češi bydlí raději ve vlastním. Stejně jako jinde ve střední a východní Evropě. Navíc s rozmachem vlastnického bydlení bylo nájemní bydlení psychologicky vnímáno jako typické a vhodné pro méně majetné vrstvy či pro studenty, ne však pro střední a vyšší třídu. A přitom by se ti tito lidé mohli v současné době nastěhovat do některých bytů přímo v centru historické Prahy.
"Nájemní bydlení je u nás stále populárnější a těší se větší oblibě především proto, že na vlastní byt nedosáhne každý. Číhají zde však rizika na majitele i nájemníky. Lepší pro nájemce je udělat kompromisy, aby byl nájemník v bytě spokojený a zůstal co nejdéle. Navíc i jako nájemce máte stále možnost byt či obecně svou nemovitost navštěvovat, a to i během pronájmu,"
říká Elena Jakubovič, zakladatelka realitní kanceláře Y&T Luxury Property.
Přesto se v několika posledních letech zejména v novostavbách zvedá zájem o investiční byty, které pak slouží na pronájem. Důvodů je více. Investice do rezidenčních nemovitostí jsou dnes jedním z nejvýhodnějších způsobů, kam vlastní naspořené finanční prostředky uložit a uchovat nebo zvyšovat jejich hodnotu. Nejčastěji se jedná o dvoupokojové byty. Ty se totiž nejlépe pronajímají a současně pro ně platí, že je výnos z jejich pronájmu ve srovnání s náklady na pořízení pořád ještě výhodný. Výnosnost takové investice je například v Praze oproti západním metropolím mnohem vyšší, a to o 0,5 až 1 procento I proto se podíl investičních bytů nového developerského projektu pohybuje až okolo 30 až 40 procent.
Ze zhruba 600 tisíc domácností je bytů, které jsou v Praze nyní určeny k pronájmu, více než 150 tisíc. Do nájmů se však stěhuje čím dál více lidí. Za vším hledejte peníze. Ceny nájmů se příliš nemění, za posledních 5 let zaznamenaly v průměru jen zhruba desetiprocentní zdražení. Kvůli tomu, že se počet bytů pro krátkodobý pronájem kvůli koronavirové pandemii od loňska postupně snižuje, lze si tak aktuálně v hlavním městě vybírat až z více než 15 tisíc jednotek, jež jsou určeny právě pro dlouhodobý pronájem. Relativně bohatý výběr nájemních bytů tak může další zájem ještě více podnítit.
"Díky snížení cen za pronájmy se od roku 2020 mohlo mnoho z nás vrátit do historického centra Prahy. Je to skvělá příležitost žít v centru, být blíže historii a užít si volného času i zábavy, kterou Praha 1 nabízí. Není to bydlení pro každého, ale je to skvělá zkušenost, kterou bychom si teď neměli nechat ujít,"
dodává Elena Jakubovič.
Do podnikání v oblasti nájemního bydlení postupně vstupují i někteří velcí developerští hráči. Jejich nájemní byty jsou šité na míru zejména pro ty, kteří dávají přednost nezávislosti. Takové bydlení nabízí větší flexibilitu při stěhování. Nájemník není nucen ani k tomu, aby musel řešit běžné provozní starosti. Čím dál více lidí s vyššími příjmy přichází současně na to, že jim potom zbývá více času na vlastní rozvoj či podnikání.
Bydlení pro mladé i seniory
„Výzkumy navíc ukazují, že takzvaní mileniálové, kteří by do roku 2025 měli tvořit převážnou část populace v produktivním věku, peníze raději investují do zážitků a svých koníčků než do cihel,"
říká Peter Noack z jedné z investičních společností na jednom z panelů pro realassetlive.com.
Na druhou stranu pro pronajímatele to znamená rovněž jisté riziko. Problematická je zejména situace, kdy nájemník dluží za více nájmů najednou a pronajímatel nemá možnost, jak jej z bytu vystěhovat. Pro developery proto pořád zůstává výhodnější, když byty prodá do osobního vlastnictví a nemovitého majetku se pak po kompletním obsazení bytových domů zbaví.
I tak se ale do budoucnosti navíc předpokládá, že se do nájemního bydlení může vrhnout také generace seniorů. V současnosti bydlí v nájmech podle odhadů zhruba 220 000 důchodců. Valná většina přitom platí tržní nájemné, za snížené částky je jich pouze asi 35 000 (Zdroj: ec.europa.eu/eurostat).
Kvůli faktu, že je na trhu k prodeji málo bytů, ceny nájmů pravděpodobně ještě porostou. To však nebude mít na rostoucí zájem o nájemní bydlení pravděpodobně dopad.
„Předpokládáme, že poptávka po nájemním bydlení se ještě navýší,“
dodává Marcel Soural, předseda představenstva developerské společnosti.
Význam nájemního bydlení tak může ještě posilovat. Zejména ve větších městech, kde ceny za nové bydlení výrazně rostou. Kvůli tradici se však pravděpodobně nestane, že by byl za několik málo let podíl nájemního bydlení vyšší, než je tomu u bydlení vlastnického. Možností, jaký byt si vybrat, by však mělo být v každém případě rozhodně více.
