Na co si dát pozor při koupi nemovitosti?
Jsem vaše průvodkyně realitní džunglí a poradím vám, na co si dát pozor při výběru a koupi nemovitosti.
Když se rozhodujeme pro koupi nemovitosti, ve většině případů to znamená, že jsme na prahu nějaké osobní či profesní změny. Jsou to svatby, rozvody, nový přírůstek do rodiny či investičního portfolia. V každém případě se vždy snažíme udělat dobrou volbu a koupit výhodně.
K nastěhování ihned, nebo počkáte?
Realitní trh vám nabízí spoustu zajímavých možností, jak pořídit vysněnou nemovitost. Jsou tu jak nemovitosti připravené k nastěhování, tak projekty, které budou dokončené za jeden až dva roky.
Záleží, jak na to spěcháte. Je jasné, že pokud se vám rozrůstá rodina nebo musíte změnit bydlení kvůli jiným naléhavým okolnostem, je lepší koupit něco k nastěhování ihned. Naopak pokud nespěcháte a budete kupovat byt nebo dům v developerském projektu, který se teprve začne stavět, máte možnost širší volby, klientských změn a zajímavějších cen.
Pokud do toho jdete, je potřeba si zkontrolovat pár náležitostí:
- Zda projekt již má územní rozhodnutí a ideálně i stavební povolení.
- Nezapomeňte se zeptat na financující banku a zkontrolujte na katastru, zda již má na pozemku zástavu.
- Financování od banky je pro vás zárukou toho, že projekt již prošel oddělením rizika a splňuje požadavky financování.
Jste příznivcem Shell&Core nebo kompletního dokončení?
Jsou mezi námi fanoušci stavebnictví a designu nebo jste z těch, kteří si raději nechají interiér své nemovitosti navrhnout designérem a nechce se jim ani vybírat nábytek?
Shell&Core a white walls čili nemovitosti před dokončenm mají svá pro a proti. V případě, že kupujete dokončený byt, můžete ovlivnit jen design interiéru. V případě, že kupujete Shell&core, můžete měnit polohy příček, rozměry místností a taky zvolit standardy dokončení (podlahy, omítky, obklady).
Dejte si pozor na to, že rozsáhlejší změny si mohou vyžádat i změny stavebního povolení.
Nákup v shell&core má jeden háček: Nemusíte byt jediným majitelem v domě, který byt koupil před dokončením. A nikdo vám nezaručí, že po dokončení vašeho bytu a nastěhování do útulného rodinného hnízda se například nevrátí váš soused Jeff a nezačne rekonstrukci svého bytu.
Co říci o stavu společných prostor, které se budou muset po dokončení každého dalšího bytu znovu zrenovovat?
Proč vás kolaudace nemine?
Pokud jste se rozhodli pro byt či dům v hrubé stavbě - shell&core , první věc, kterou byste si měli vyžádat od majitele ještě před závaznou nabídkou, je stavební povolení.
Pokud kupujete rozestavěnou nemovitost, musíte po dokončení stavby získat povolení k jejímu užívání – kolaudaci. Z kolaudace nemusíte mít strach. Pokud mate vše postaveno dle stavebního povolení a máte spolehlivého stavitele a architekta – nebude to problém. Nezapomeňte, že v tomto případě máte jedinečnou možnost přizpůsobit bydlení svým požadavkům.
Teď se pobavíme více o stavebním povolení…
Kupujete to, co máte na katastru anebo ve stavebním povolení. Nezapomeňte ověřit u majitele a úřadů platnost stavebního povolení. Nepočítejte, že přidáte navíc balkony či patra, nebo další ložnice – vše navíc je na vaše osobní riziko. Pokud jsou vedle vás sousedi (věřte, vždy jsou), musíte získat jejích souhlas ještě předtím, než podáte žádost na úřady.
Co když má nemovitost právní závady?
Nejsou neřešitelné právní závady. Může to být zástava jiné banky, což se určitě dá vyřešit. Může to být exekuce, dědictví, nezletilý vlastník – to vše je dost důležitý faktor, na který by vás měl upozornit váš makléř. Právní závady jsou věcí řešitelnou, ale bude vás to stát více času.
Taky zjistěte, zda je nemovitost zkolaudována a požádejte o kolaudační souhlas. Z něho zjistíte, zda má opravdu rezidenční funkci – například “byt”, vila, rodinný dům. Mohli byste tak koupit místo bytu ateliér, místo vily pension, a tak dále.
Už jste připravení podepsat rezervační smlouvu?
V případě, že nekupujete nemovitost od developera (u developerů je běžné platit rezervační zálohy na projektové účty), ale od soukromníka, nenechte se přemluvit k zaplacení rezervačního poplatku přímo majiteli nemovitosti. Používejte účet realitní kanceláře, advokátní či notářskou úschovu.
Protože nebezpečných věcí je ještě víc, je dobré mít vedle sebe odborníky, kteří vám s koupí nemovitosti poradí.
Vyražte na nákup své nemovitosti ozbrojený:
- Jasnou představou o tom, jak spěcháte na bydlení.
- S názorem, zda upřednostňujete nemovitosti před dokončením, či na klíč?
Až vám nějaká nemovitost padne do oka:
- Ověřte účel užívání a kolaudační souhlas.
- Zjistěte, zda má právní vady.
- Vyžádejte si stavební povolení.
- A dejte si pozor, komu platíte rezervační zálohu!
Pokud jste si z toho, co trh aktuálně nabízí, nevybrali, nezoufejte, nedělejte zbytečné kompromisy a jděte dočasně do pronájmu. Díky rychlosti, kterou se náš realitní trh mění, je otázka času, kdy se vaše vysněná nemovitost objeví.
V příštím díle se dozvíte o realitních podvodech.
