Bytů je málo, zájem o rekonstrukce roste
Počet bytů, které se na trhu nabízí, rok od roku klesá. Zejména na tom pražském. Ubývají zejména byty v novostavbách. Část zájemců se proto začíná obracet na starší zrekonstruované byty.
Poptávka po jakémkoliv bydlení výrazně převyšuje nabídku.
„Pro ty, pro něž je investice do nového bytu příliš vysoká nebo čas spojený s čekáním na byt nekonečně dlouhý, se rekonstrukce staršího bytu jeví jako vhodná příležitost, jak nemovitost získat a zhodnotit,“
vysvětluje Elena Jakubovič, zakladatelka realitní kanceláře.
Trendem jsou byty Shell & Core a White Walls
Byty nabízející se jako White Walls nebo Shell & Core nabízí kolaudovatelné minimum. V případě White Walls se v té souvislosti hovoří především o bytě, kde nejsou dokončeny podlahy, obklady či sanitární zařízení. Mnohdy chybí v takových jednotkách i dveře. Shell & Core nemá kromě toho dokončeny ani vnitřní příčky a někdy i okna.
Poté je na majiteli bytu a bytovém architektovi, jaká bude výsledná podoba a uspořádání takové jednotky. To s sebou přináší samozřejmě výhody i nevýhody.
„Dává se tak velký prostor pro uplatnění vlastních představ a přání. Ať již třeba netradičních oken či dveří a vedení vnitřních rozvodů energií,“
dodává Jakubovič.
„Řada lidí vidí cestu k lepšímu bydlení v rozšíření a úpravách nemovitostí, které již vlastní. Například přístavbami, půdními vestavbami nebo předěláním nebytových prostor, jako jsou garáže, na obytné místnosti,“
uvedl před nedávnem Jiří Šedivý, tajemník Asociace českých stavebních spořitelen pro server Lidovky.cz.
Na druhou stranu řada dokončovacích prací na sebe navazuje a ne vždy je u vady jednoduché posoudit, zda vznikla kvůli nedbalosti na původních stavebních činnostech, nebo až následně, když se byt dodělával. To bývá problém hlavně u luxusních nemovitostí, kde se každá chyba ihned ukáže. Někdy se navíc zjistí, že realizace dalších změn už není v podstatě ani možná, což hodnotu nemovitosti dále poškodí.
Rekonstrukce táhnou
S tím, jak se nabídka bytů snižuje, berou si zájemci o bydlení papír a tužku a zvažují, zda by pro ně nebyla přeci jen lepší rekonstrukce. Dochází totiž nejen pozemky pro nové projekty, ale i proluky v širším centru města, kde lze vůbec stavět. Mnozí realitní podnikatelé vychází zvýšené poptávce vstříc a soustřeďují se na stávající domy ve starší zástavbě, které nechávají předělávat.
Tomu nahrává i to, že se počet přistěhovalých do Prahy nebo Brna každoročně zvyšuje. Na trh současně přichází mladá generace, jejíž rodiče jsou dobře finančně zabezpečeni. Ta vyhledává centrum dění, čemuž odpovídá i preference bydlení ve výměrou menších bytech, ovšem v centru města. Stejně tak je patrný trend tzv. singles, kteří chtějí mít vše v docházkové vzdálenosti a nemají zájem starat se o velký byt či dům.
Dobrá investice
Pro jiné může být zrekonstruovaný byt zase dobrá investice.
„Jedná se o vysoce likvidní investici, což do značné míry snižuje její riziko. Jeden z faktorů, který hýbe s trhem s investičními byty, jsou obavy z vysoké inflace v příštích letech. Právě investice do nemovitostí mohou být „bezpečným přístavem“ a ochránit tak vaše úspory při finančních krizích,“
tvrdí například Serge Mayer z developerské společnosti, která se na rekonstrukce starších domů v Praze zaměřuje.
Přesto ani rekonstrukce není levnou záležitostí. Náklady na ní se mohou pohybovat od zhruba 800 do 1,5 až 3 milionů korun. Záleží na tom, v jakém stavu byt předtím byl, jak je velký a co vše se tam musí dodělat nebo jinak upravit. Ceny, za něž se byty shell & core a white walls nabízí, bývají o trochu nižší, než když jsou kompletně dokončené. Hlavní je však především lokalita, kde se nachází, kvalita domu i velikost samotného bytů. Pokud je taková jednotka v centru Prahy, často za ni zájemce zaplatí od zhruba 120 do 160 000 korun za m2.
Zrekonstruované byty tvoří dnes okolo pětiny celkové nabídky nových bytů v Praze. Patří k nim například i větší byty v činžovních domech z přelomu 19. a 20. století, které se postupně promění na několik menších. S tím bývá spojena také sanace celé budovy a výměna oken, rozvodů a instalace nového výtahu.
Příkladem, kde se to děje, jsou třeba Staré a Nové Město, Vinohrady, Vršovice, Žižkov a další pražské čtvrti. To ostatně potvrzuje i aktuální výzkum developerské společnosti, kterou Serge Mayer vede. Analýza uvádí, že téměř dvě třetiny respondentů považují investici do bytu v centru Prahy za perspektivní i za předpokladu, že by se zde krátkodobé pronájmy nikdy nevrátily na dřívější úroveň. K tomu je ale třeba dodat, že některé byty Shell & core a white walls se nabízí rovněž v některých projektech novostaveb. Mezi zájemci převažují Češi,
„Oproti předchozím rokům jsme zaznamenali změnu poměru poptávajících investorů. Poklesl zájem cizinců žijících v zahraničí, naopak se zvýšil zájem tuzemských investorů, případně Čechů žijících v zahraničí. Lze předpokládat, že se tak stalo i díky komplikacím způsobeným nemožností prohlídky nemovitosti či cestováním mezi jednotlivými zeměmi,“
dodává Mayer.
Rekonstrukcím vstříc
Rekonstruované byty se mohou dostat ještě více do popředí zájmu i kvůli tomu, že cena za nové bydlení - zejména v těch nejatraktivnějších lokalitách - bude pravděpodobně stále růst. Jak navíc předkládá aktuální strategie hlavního města, širší centrum Prahy by se mělo spíše zahušťovat. Nové zástavbě na okraji metropole někde v polích by už mohlo být tedy spíše odzvoněno.
Vzhůru do rekonstrukcí!
